不動産投資の利回りは「高さ」のみが重要とは限らない？利回りの理解を深めよう

不動産投資を始めて間もない方の中には、利回りは高いほど良いと考えている方もいるかもしれませんが、必ずしも利回りの高さのみが重要とはいえません。

• 不動産投資の利回りは2種類存在する
• 利回りの高さがメリットとは限らない
• 投資目的により、利回りの考え方は異なる

ここでは上記3つの視点を中心に、不動産投資を始める前に知っておきたい「利回り」についてご紹介します。

 

A.利回りの種類と計算方法

利回りとは投資した金額に対してどの程度の利益が出るのかを示す数字で、計算方法は不動産投資を始めるうえで覚えておく必要があるでしょう。

注意しなければならないのが、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在する点です。

物件によっては、表面利回りが良くても実質利回りで見ると大した利益にはなっていない場合があります。

 

A-1.表面利回りとは

表面利回りとは、物件価格を年間の家賃収入のみで割って算出したものです。

グロス利回りとも呼ばれており、特徴として計算項目に諸経費を含んでいないことがあげられます。

具体的な計算方法は、以下のとおりです。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件価格）×100

上記の物件価格は土地と建物の費用のみとなります。

不動産会社では表面利回りのほうが目安とされることもあるため、実質利回りとの数字の違いに注意が必要です。

 

A-2.実質利回りとは

実質利回りは固定資産税や保険料、修繕費など諸経費（年間支出）と、登記費用や不動産取得税などの諸経費（購入時の諸経費）を含めて算出した数字です。

ネット利回りとも呼ばれており、計算方法は以下のとおりです。

実質利回り（％）＝｛（年間家賃収入－年間支出）÷（物件価格＋購入時の諸経費｝×100

仮に高い表面利回りで不動産を購入できたとしても、修繕費など経費が高くつけば実質利回りは低くなるでしょう。

購入前には必ず実質利回りを計算し、諸経費も含めたコストパフォーマンスを確認しましょう。

 

B.利回りが高く見込まれる理由

では実際にどのようなケースで利回りが高く見込まれるのでしょうか。具体的に2つほど事例を挙げてご紹介いたします。

 

B-1.表面利回りのみ記載されている

先にも記載したとおり、不動産会社では表面利回りが目安とされるケースもあります。実際の諸経費を差し引かない場合の利回りのみが記載されているため、一見すると利回りが高い物件でも実質利回りを計算するとさほど高くない可能性もあるでしょう。
特に修繕費などは物件によって大規模な修繕が近年中に見込まれる場合、実質利回りに大きく関わりますので注意が必要です。

 

B-2.地域差による利回りの違い

例えば一棟投資における2019年の期待利回りを見てみると、東京都の城南地区が4.3％・城東地区が4.5％であるのに対し、大阪市は4.9％、札幌市は5.5％と差がついています。
（出典：一般社団法人　日本不動産研究所「第41回「不動産投資家調査」（2019年10月現在）の調査結果」）

都心部エリアは物件の価格が高い傾向にありますので、地方エリアと比較すると利回りは低くなる傾向にあります。
利回りの高さだけで比較すると、都心部に比べて地方エリアの物件を選んでしまいがちですが、視点を変えるとどうでしょうか。

一例としては「空室リスク」が挙げられます。利便性の高い都心エリアでは賃貸需要は一定数見込めますが、極端に利便性の低いエリアでは賃貸需要はあまり見込めないでしょう。
空室が発生すると、それだけ収入が減少してしまいます。地方エリアでは空室リスクを十分に留意する必要があります。

 

C.投資目的からみる利回りの高さ

不動産投資に限らず、投資においては行う目的もひとそれぞれです。目的に応じて利回りの高さに対する考え方も異なりますので、代表的な例を紹介いたします。

 

C-1.キャッシュフローを重視する場合

簡単にまとめると、手元の現金をどれだけ増やすか、といった考え方となります。手元の現金が増えれば、他の物件への投資の元手ともなり得ます。複数の物件を所有することでリスクヘッジにもなるでしょう。
キャッシュフローを重視する非常に極端な例を挙げると、購入金額800万円のAという物件と購入金額8億のBという物件では例え利回りに多少の差があれどもBの方が圧倒的に現金の増加率は高いといえます。
もちろん、購入費が高い分リスクは大きく、その他の諸経費なども考慮する必要はありますが、キャッシュフローを重視する上では上記のような考え方を行うこともできます。

 

C-2.資産価値を重視する場合

不動産投資の場合、資産価値は主に「土地」の資産価値に重点が置かれます。都心部エリアなどの立地が良い土地は将来的な需要も見込めるため、価値が高くなる傾向にあります。
土地の需要が高ければ、物件の貸出し需要も高く見込め、安定した運用が可能となる可能性もあり、売却する際の価格が暴落するリスクも低くなるでしょう。運用した後の売却も土地そのものに需要が見込むことができれば、出口戦略が立てやすくなります。
このように資産価値を重視する場合、利回りが低さだけで物件をふるいから落としてしまうのは悪手といえます。

 

C.利回りも含めた複合的な見極めが重要

利回りは不動産投資を行う上で重要な要素とはなりますが、かといって利回りの高さだけで良し悪しを判断することはできません。
投資を行う目的や手法などによっても利回りの高さの考え方は異なります。
これから不動産投資を行おうと考えている方は、ぜひこの記事を参考にしてはじめてみてください。