不動産投資に会社設立は必要？不動産投資で会社を設立するメリット、デメリットをご紹介

不動産投資を始めるにあたり、基礎知識を調べる中で「会社設立」の情報をご覧になったことがあるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では、不動産投資で会社を設立するにあたり、考えられるメリットとデメリットを中心に解説いたします。
ぜひ参考にしてみてください。

A.本記事で解説する不動産投資の会社についての概要

不動産投資の会社は主に下記の3種類に分類されます。

会社の種類	概要
不動産保有法人	会社名義で物件を所有する。入居者からの家賃収入が主な収益となる。
サブリース法人	会社は物件をオーナーから借り上げる。転貸差額分が主な収益となる。
不動産管理法人	会社は物件の管理のみをオーナーから受託する。管理料が主な収益となる。

不動産管理法人やサブリース法人ではオーナーから物件の管理を受託する形式となります。
しかし、管理業務を別の管理会社に再委託する場合、税務調査等で事業の実態が問題視される可能性があるため注意が必要です。
不動産投資の会社を設立する上で、不動産管理法人やサブリース法人の形態を選択する際には、基本的に会社の従業員が管理を行う必要があるでしょう。

本記事では、一般的な選択肢としての「不動産保有法人」を想定してメリットやデメリットをご紹介していきます。

B.不動産投資の会社を設立するメリットとデメリット

では、不動産投資の会社設立をするメリットとデメリットを見てきましょう。

メリット	デメリット
同額の課税所得金額を比較した場合、個人の所得税よりも法人税の方が安くなるケースがある。	会社の設立や会社を運用するためのコストが発生する
欠損金を繰越できる期間が個人に比べて長くなるため、課税所得額との相殺を長期間に渡って計画できる。	譲渡所得税が適用されず、長期間物件を保有した後に売却する際の税制優遇を受けられない

各項目についての詳細を下記より解説していきます。

B-1.不動産投資の会社を設立するメリット

まずは不動産投資で会社設立を行うメリットについてご説明します。

同額の課税所得金額を比較した場合、個人の所得税よりも法人税の方が安くなるケースがある

不動産投資の課税所得金額に対して、個人の場合は所得税が、法人の場合は法人税が発生します。
個人の所得税よりも法人税の方が安くなるケースがありますが、課税所得金額によっては法人税の方が高くなることもあります。個人の所得税と法人税の課税率をまとめましたのでご覧ください。

所得税/法人税	区分		税率	控除額
所得税	課税される所得金額が1,000円～1,949,000円まで		5%	0円
	課税される所得金額が1,950,000円～ 3,299,000円まで		10％	97,500円
	課税される所得金額が3,300,000円～ 6,949,000円まで		20%	427,500円
	課税される所得金額が6,950,000円 ～ 8,999,000円まで		23%	636,000円
	課税される所得金額が9,000,000円 ～ 17,999,000円まで		33%	1,536,000円
	課税される所得金額が18,000,000円～ 39,999,000円まで		40%	2,796,000円
	課税される所得金額が40,000,000円～		45％	4,796,000円
法人税（普通法人）	資本金1億円以下の法人など	年800万円以下の適用除外事業者	15％	–
		年800万円以下の上記以外の法人	19％	–
		年800万円超	23.20％	–
	上記以外の普通法人		23.20%	–

※参考
国税庁　所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

国税庁　法人税の税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

以上のように、課税所得金額や法人の形態によって課税率は変動します。
個人の所得税率が低くなるケースもあるため、「同額の課税所得金額を比較した場合、個人の所得税よりも法人税の方が安くなる」ことは、必ずしも適用されない旨はおさえておきましょう。

欠損金を繰越できる期間が個人に比べて長くなるため、課税所得額との相殺を長期間に渡って計画できる

不動産投資によって生じた欠損金、いわゆる赤字は青色申告を行う場合、原則として3年まで繰り越すことができます。

参考：国税庁　No.2070 青色申告制度
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm

一方で法人の場合は最大10年の繰越期間が設けられています。

参考：国税庁　No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5762.htm

この仕組みを利用することで、ある事業年度で生じた赤字を、黒字になった年度に繰り越して課税所得額と相殺し、結果として課税額を抑えられることができます。
個人に比べて法人の繰越期間が長いため、生じた赤字と課税所得額の相殺の計画を長期間に渡り立てることができます。

ただし、あくまでも赤字が生じた際に適用される仕組みです。
赤字が発生しないことに越したことはなく、会社を設立して不動産投資で赤字が生じた場合でも法人住民税は適用されますので、内容をよく確認しておきましょう。

以上のように、不動産投資において会社設立をするメリットとしては、いわゆる節税効果を得られる可能性があるという点に焦点が当てられます。
しかし、節税を意識しすぎるあまり、本来の不動産投資で失敗する恐れもありますので、十分に注意する必要があるでしょう。

不動産投資と節税に関しての記事は下記で詳しく解説しておりますので、よろしければご覧ください。

節税目的の不動産投資は危険？節税になる仕組みからそのリスクを解説
https://life-design-promotion-office.com/column/post/post_4642/

不動産投資で経費として認められる費用とは？節税に対する考え方と併せて解説
https://life-design-promotion-office.com/column/post/post_4563/

B-2.不動産投資の会社を設立するデメリット

続いて、不動産投資の会社を設立するデメリットをご紹介していきます。

会社の設立や会社を運用するためのコストが発生する

不動産投資の会社を設立するためには必要書類を多数準備するほか、社員や実印などの印鑑作成費、登録免許税などの費用が発生します。

会社設立の手続きは決して簡単なものではありませんので、司法書士などの専門家へ設立代行を依頼するケースもありますが、この場合は当然ながら報酬を支払う必要もあります。

また、会社を設立することで経費として計上できる費用の幅が広がりますが、一方で個人に比べて経理、税務処理は複雑になります。
自身で行う場合は専門的な知識が必要になり、経理、税務処理の時間も取られるでしょう。
会計士や税理士などの専門家に依頼する場合は、会社の設立時同様に報酬を支払わなければなりません。
さらに会社になれば社会保険の加入も義務付けられているため、保険料も発生します。

以上のように、不動産投資で会社を設立する場合は、設立時や設立以降、運用するにあたっても費用や時間のコストが発生します。
コストに見合うだけのメリットがあるのかどうか、また費用が発生する以上は不動産投資の収支計画にも影響しますので、十分に検討するようにしましょう。

譲渡所得税が適用されず、長期間物件を保有した後に売却する際の税制優遇を受けられない

不動産投資で運用した物件を最終的に売却する場合、売却の所得に対する課税額の計算方法が個人と会社では異なります。

まず、会社の場合は前述に記載した法人税が適用されます。
一方で個人の場合、物件売却に関しては分離課税として譲渡所得税が適用されます。
譲渡所得課税は譲渡した年の1月1日を基準として、物件の所有期間が5年超、5年以下で変わります。

譲渡所得の分類	物件の所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超	課税長期譲渡所得金額×20％（所得税15％+住民税5％） ※2037年までは各年分の基準所得税額2.1％の復興特別所得税も発生
短期譲渡所得	5年以下	課税短期譲渡所得金額×39％（所得税30％+住民税9％） ※2037年までは各年分の基準所得税額2.1％の復興特別所得税も発生

以上のように、物件の所有期間が5年を超えると譲渡所得税率が下がります。
会社の場合、譲渡所得税に限って考えると長期間保有した物件を売却することに対する税制優遇は受けられないといえるでしょう。

C.不動産投資の会社を設立するデメリットにも目を向けた選択をしましょう

不動産投資の会社を設立するメリットとデメリットをご紹介いたしました。

当然ながら会社を設立すること自体が時間も費用もかかり、今回ご紹介したメリットは課税所得などの不動産投資の状況によって適用されることも適用されないこともあり、ご自身のみの判断で会社設立の是非を決めることは非常に困難です。

不動産投資の会社設立を検討する際には、ぜひ専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。