オーナーチェンジ物件とは？不動産投資におけるオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットをご紹介

これから不動産投資を始めようと情報収集をする中で、オーナーチェンジ物件という言葉を目にされた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

オーナーチェンジ物件は入居者がすでに住んでいる状態の物件を指すため、一見すると不動産投資を行う上では初心者にとって手が出しやすいものに思えるかもしれません。

しかし、当然ながらデメリットも考えられます。
そこで今回は、不動産投資におけるオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットなどについて解説いたします。

A.投資先に決める前に抑えておきたいオーナーチェンジ物件の基礎知識

まずはオーナーチェンジ物件の基礎知識についてご紹介していきます。

A-1.そもそもオーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で売買される物件のことをいいます。

「オーナーチェンジ」といわれるのは、不動産に入居している賃借人はそのままに、物件のオーナーだけがチェンジすることからそのように呼ばれます。

また、オーナーチェンジ物件の場合においても取引される物件の種類はさまざまです。
分譲マンションでも一戸建て物件でも、入居者が入居している状態で取引される物件であればオーナーチェンジ物件として扱われます。

A-2.なぜオーナーチェンジ物件が世に出回る？

不動産投資では、物件の入居者が不在の状態で取引されます。
一方、オーナーチェンジ物件は入居者が住んでいる状態での取引となります。

ではなぜそのような物件が世に出回るのでしょうか。いくつか理由が考えられますので紹介していきます。

現金が必要となったため

旧オーナーの一身上の都合により、現金が必要になり、やむを得ず手放すケースです。

期待した収益が見込めなかったため

当初の計画に反して、不動産投資における収益が見込めず物件を手放すケースです。

前オーナーの当初の計画に不備があった、期せずして近隣に新築物件が建つことで入居者の募集が非常に難しくなった、といった理由が考えられます。

また、オーナーが病気などの理由で物件の管理自体が難しくなり、不動産投資を続けられないと判断した、というケースも考えられます。

入居者の契約が満了に近いため

物件の入居者の契約満了日が近い場合、当然ながら次の入居者を探す必要があります。
入居者を募集する際には当然ながらコストが発生します。

入居者の募集コストを加味して、あえて前オーナーが物件を売却した可能性も考えられます。

身体の不調により物件の運用が難しくなったため

不動産投資においては多くの場合、物件の管理を専門業者に委託しますが、それでも運用自体はオーナー自らの責任でもって行う必要があります。

病気や事故などの予期せぬ身体の不調により、物件の運用が難しいと判断して売却されるケースも考えられます。

B.オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

それではオーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。

B-1.オーナーチェンジ物件のメリット

入居者がすでにいるので、運用開始後すぐに家賃収入を得られる

通常の物件の場合、入居者がいない状態からスタートします。
入居者が現れるまで、当然家賃収入を得ることはできません。
対して、オーナーチェンジ物件は入居者が既に住んでいる状態で売買されますので、家賃収入をすぐに得ることができます。

入居者がすでにいるため、入居者の募集のコストが発生しない

通常の物件では、運用開始時に入居者募集に関してのコストが発生します。

対して、オーナーチェンジ物件ではすでに入居者がいる状態で引き渡されるため、開始時には入居者募集に関してのコストは発生しません。

また、賃料などの契約関係もそのまま引き継がれますので、賃料設定などを考慮する時間的なコストも低くなります。
ただし、契約関係がそのまま引き継がれることに関してはデメリットにもなり得ますので、注意が必要です。

収益化の実績により収益性が担保されるため、金融機関の物件評価が高くなることもある

金融機関からの融資を受ける際に、収益化した実績があるオーナーチェンジ物件では、収益性を担保されるため、金融機関の物件評価が高くなる可能性があります。

B-2.オーナーチェンジ物件のデメリット

入居者がすでにいるので内見時に物件の状態を確認できず、思わぬ修繕費用が発生する場合がある

既に居住者がいるオーナーチェンジ物件は、基本的に内見などで室内を確認することができません。

築年数は浅くても、物件は居住者の使い方次第で早く劣化してしまうこともありますので、注意が必要です。

前オーナーと居住者の契約内容が継承されるため注意が必要

オーナーチェンジ物件では、居住者と前オーナーとの契約内容がそのまま引き継がれた上で、物件が引き渡されます。

この場合、運用する上でオーナーにとって不利な条件の契約内容が締結されていたとしても、変更するためには居住者の同意が必要となります。

居住者の同意が得られない場合、トラブルになる可能性もあるので注意が必要です。
可能であれば事前に契約内容を確認しておくと安心でしょう。

運用開始時は自分が選んだ居住者ではない

空室物件であれば、事前に審査をして、自分が住まわせたい人だけを住まわせることができますが、既に入居者がいるオーナーチェンジ物件ではそうしたことはできません。

場合によっては、家賃滞納している入居者がいるケースもあるなど、最初から入居者がいることでトラブルを抱えることもあるでしょう。

C.オーナーチェンジ物件を購入する場合のポイント

最後にオーナーチェンジ物件を購入する際のポイントを解説していきます。
先に述べたデメリットを元に考えていきます。

C-1.可能であれば修繕履歴を確認する

物件の状態を事前に確認できない場合は予期せぬ修繕を要する可能性がありますが、購入前に修繕履歴を確認しておくと安心です。

修繕履歴には建物がこれまでに行った修繕の内容が記録されています。
どの部分をいつ修繕したのか確認できるため、建物の現況を把握する参考になります。

上記内容に加えて、売主に過去入居者に対して未対応の修繕依頼がないか確認を行って、間接的に物件の状況を把握しておくのもよいでしょう。

Ｃ-2.居住者の情報や契約関係の事前確認を行う

前オーナーに問い合わせることが可能であれば、居住者の情報や契約関係の確認もしておくと安心です。

オーナーチェンジ物件の場合、開始時は基本的に居住者との契約関係を変えることはできませんが、これまでの契約関係を確認することでトラブルになりそうな情報を事前に把握することができます。

特に保証人の有無や敷金の扱いなどはトラブルに発展しやすい項目であるため、契約内容を確認してしっかり記録しておいたほうが良いでしょう。

また、物件の売却理由も忘れずに確認する様にしましょう。
売却理由が、旧オーナー自身の関わる理由であれば、ひとまず心配はないと思われます。

ただし、それ以外に知らない重大な欠陥が原因となった可能性もあるので、不審な点がないか吟味する必要があるでしょう。

D.デメリット面にも目を向けて検討しよう

不動産投資において、オーナーチェンジ物件は一見するとハードルの低い投資方法と思えるかもしれませんが、デメリットも考えられます。

購入する場合はデメリット面も視野に入れて、きちんとした情報を仕入れてから検討するようにしましょう。

上記説明の通り、オーナーチェンジによる売買は不確定用を含んでいます。
検討する時点から出来る限り多くの情報を集めて、リスクをしっかりと把握・対策を考慮した上で、投資を考える必要があるでしょう。