サラリーマンが不動産投資をするメリットと失敗しないための知識まとめ
忙しいサラリーマンにおすすめの副業のひとつが、比較的本業と両立しやすいと言われる不動産投資です。
ここでは、以下のテーマを中心に解説しています。
- サラリーマンが不動産投資をする3つのメリット
- 不動産投資で失敗しないための必要な知識
- 投資用の物件選びで重視される築年数の差
不動産投資で初心者の方が見落としやすい注意点についてもご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
A.サラリーマンが不動産投資をするメリット
近年は、副業を行うサラリーマンが増えている傾向にあります。
多くの副業がある中、不動産投資は特別な技術や経験を持たずとも始められますので、投資初心者の方でも始めやすいでしょう。
不動産投資は賃貸として家賃収入を得たり、売却で差額分の利益を得たりする方法があげられます。
特に家賃収入で継続的に利益を得られる方法は、不動産の売却やほかの投資と比べると比較的低リスクで始められる点が人気です。
この項目では不動産を賃貸物件として活用する方法を中心に、サラリーマンが不動産投資をする3つのメリットについて解説します。
A-1.「与信」があり借入がしやすい
投資用の不動産を購入・建設するために、多くのオーナーは金融機関からの融資を受けています。
サラリーマンが融資を申し込む場合は下記の与信があるため、審査に有利と言えるでしょう。
- 年収
- 勤務先の規模や安定性
- 勤続年数
ほかにも住宅状況（持ち家の場合はローン残高も含む）や、家族構成、金融資産なども与信材料となります。
多くの与信材料を持っているほど借入がしやすくなるため安定した職業につき、一定水準の年収や勤続年数がある場合「サラリーマン」の地位は役立ちます。
A-2.他の副業と比べて時間の拘束が少ない
副業はしたいけれど、プライベートの時間を副業のためにあまり割きたくない、という方にも不動産投資が適している可能性があります。
たとえばFXや株は国の金融政策や企業の業績など、常に新しい情報を確認して売買をおこなう必要があります。
副業の内容によっては複雑な技術や莫大な作業時間を要するため、休日や平日のプライベートな時間を割かなければなりません。
しかし、不動産投資の場合は物件さえ手に入れば、残りの作業（管理や入居者の募集など）を管理会社に代行してもらうことも可能です。
休日を作業時間にあてたり、常に市場動向をチェックしたりする必要がないため、プライベートの時間をある程度確保できるでしょう。
A-3.本業収入の節税効果が見込める
不動産投資を開始した直後は、物件購入時の必要経費や減価償却などにより、確定申告上赤字として申告できる可能性があります。
確定申告で「損益通算」を利用すると所得が合算されるため、不動産投資の赤字分を本業収入（本業の給与所得や株の配当など）から差し引くことができます。
そのため、不動産投資によって損益通算で本業収入の節税効果が期待できます。
減るのは帳簿上の所得となり、手元の現金を減らさずに節税できる見込みがあるでしょう。
B.失敗しないために知っておくべき知識
損益通算で赤字を利用した節税が期待できるように、不動産投資は単純に「家賃収入が多ければ多いほど良い」とは限りません。
工夫次第で（現金の収入が少なくとも）結果的にメリットを得られる場合があります。
ただし、正しい知識を持っていなければ利益を出せず、投資自体を失敗するリスクも考えられます。
サラリーマンが不動産投資をするときは、事前に失敗しないための最低限の知識を得ておくことが大切です。
B-1.毎年の確定申告を確実におこなう
本業のみであれば、サラリーマンは会社が確定申告の代わりとなる年末調整をしてくれます。
不動産投資などの副業を行っている場合は会社が把握していない収入も申告しなければならないため、年末調整ではなく確定申告が必要です。
確定申告とは、前年の1月1日から12月31日までの所得について申告するもので、内容に応じて翌年度分の税金が算出されます。
確定申告には収入や経費を確認できる以下のような書類が必要です。
- 勤務先の源泉徴収票
- 賃料入金明細書
- 敷金・礼金の金額が記載された賃貸借契約書
- その他の収入が確認できる書類
- 固定資産税の通知書
- 不動産取得税の納付書
- 生命保険・火災保険・地震保険の証書
- 管理費・修繕積立金が記載された書類
- 不動産売買契約書
- 不動産投資ローンの明細書
- 水道光熱費など経費の領収書（事業に関係するもの）
毎年必ず確実な確定申告を行い、トラブルや余計な税金が発生しないように対策しましょう。
B-2.自分で勉強する必要があることを知る
不動産投資で失敗する人の行動のひとつに、業界の勉強をしないまま不動産探しから始めてしまうことが挙げられます。
不動産投資を考えるのであれば、まずは自分自身で基本知識について学んでおくと安心です。以下に一例をご紹介いたします。
- 不動産や投資に関する専門用語
- 投資の主な流れ
- 投資家の成功例・失敗例
- 不動産の選び方
専門用語や投資の主な流れを学んだあとは、すでに不動産投資を行っている方の体験談をチェックすると、よりイメージが湧きやすくなる可能性があります。
専門書などで基本知識を学んだ上で、投資家のブログやSNS、業者のセミナーで成功例や失敗例を知ることも重要です。
B-3.築年数毎に必要な対策
不動産は大まかに築年数で分けると4つのタイプがあります。築年数に応じた必要な対策の一例をご紹介いたします。
〇中古物件（築年数30年以上）
旧耐震基準と新耐震基準の物件が混在している時期です。
立地の面で魅力的な物件がある一方、旧耐震基準の物件は融資を断る金融機関もあります。
補強工事を行っていても不可とする金融機関も存在するため、融資前提で購入を検討している方は事前確認が必要でしょう。
また、無事に融資が通り物件を購入できたとしても数年後には大規模修繕や建て替えの選択を迫られる事になる可能性が高いため、注意しておきましょう。
〇中古物件（築年数11年以上30年未満）
物件の劣化具合をしっかり見極める必要があるでしょう。
大規模修繕が行われてから比較的年月が経過していない物件や、逆に購入直後に実施のタイミングを迎える物件など、各物件の劣化具合に差が大きい可能性があります。
築年数11年以上の物件は修繕計画などを確認するようにしましょう。
〇中古物件（築年数10年未満）
築浅ですので、中古物件の中では比較的購入価格が高くなる傾向がありますので、本タイプの物件は売却を目的としている方にはあまり向いていないといえます。
また、築年数がかなり浅いにも関わらず以前にも所有者がいた場合は売却した理由を確認しておくと安心です。
見た目にはわからずとも、利益を出すことが困難で手放した可能性も考えられます。
〇新築物件
物件の状態が良好で需要も高いため、融資の条件が良くなることがあります。融資の条件によっては余裕のある返済計画を立てられるでしょう。
税務上の法定耐用年数+αの年数での融資が可能な金融機関もあります。
また、入居需要も中古物件に比べて新築物件の方が高い傾向にあります。
ただし、新築物件は近年の建築費の高騰の影響もあり、初期投資金額は大きくなりますので注意が必要です。
C.リスクと知識を知った上で検討しましょう
サラリーマンの不動産投資は本業と両立しやすい一方、十分な知識を得ていない状態で始めると、税金や融資の面で失敗する可能性があります。
不動産投資で多くのメリットを得るためには、まずリスクと最低限必要な知識を理解することが重要です。
独学では心配な方は不動産業者へ相談してみるのもひとつの手法ですが、業者の選定は慎重に行うことをおすすめいたします。
一口に不動産業者といっても扱っている業務は様々です。土地の売買仲介だけを扱っている業者や賃貸管理を専門にしている業者もあります。総合的な目線で判断できる業者を選びましょう。
