初心者が知っておきたい、不動産投資で融資を受けるメリットと注意点
不動産投資は融資を受けられるのが特徴です。実際に不動産投資を始める際に多くの方が不動産投資ローンを利用するでしょう。
「融資を受けるとどんなメリットがあるの？」
「融資を受けるときはどんなことに注意すればいいの？」
と融資について疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
このページでは以下のテーマを中心に解説します。
- 不動産投資ローンのメリット・デメリット
- 住宅ローンと異なる不動産投資ローンの注意点
融資は資金調達をするなかで重要な要素のひとつです。初心者の方はしっかり押さえましょう。
目次
A.不動産投資ローンのメリット・デメリット
不動産投資ローンは、不動産投資をする目的で金融機関から融資を受けるローンのことです。
ローンという言葉を聞くとお金を借りるというネガティブな印象を持つかもしれませんが、ローンを利用することでさまざまなメリットがあります。
A-1.不動産投資ローンのメリット
不動産投資ローンを利用するメリットは以下のとおりです。
- 購入できる不動産の幅が広がる
- 手持ちに資金を残せる
- 団体信用生命保険に加入できる
〇購入できる不動産の幅が広がる
不動産投資ローンを組むことで、購入できる不動産の幅が広がります。
自己資金だけでは価格帯により購入できる不動産の選択の幅が限られますが、融資を受けることができた場合、自己資金に幾分か上乗せした上での選択を行うことができるでしょう。
〇手持ちに資金を残せる
不動産投資ローンを利用することで、自己資金の支出を抑えられる可能性があります。
突発的なトラブルに備えて、手持ち資金はできるだけ残しておく方が安全でしょう。
〇月次の家賃収入をローン返済に利用できる
不動産投資ローンは給与収入だけではなく月次の家賃収入も返済手段として利用できます。
居住者を継続して確保することができ、返済額に見合った家賃収入を得ることができれば安定した運用を行うことができるでしょう。
〇団体信用生命保険に加入できる
団体信用生命保険に加入すると、ローンの返済中に予期しない事故などでご自身が亡くなられたとしてもローン完済が済みとなる可能性があります。
保険が適用された場合は、ご家族に負担をかけずに済むので安心です。
A-2.不動産投資ローンのデメリット
一方、不動産投資ローンのデメリットは以下のとおりです。
- 収益が減ると自己資金で返済する必要がある
- 金利が高い
- 審査が厳しい
- ローンの契約に時間がかかる
〇収益が減ると自己資金で返済する必要がある
家賃収入がローンの返済を下回ったとき、ローンの返済を自己負担しなければなりません。空室を発生させないように運用していくことが重要でしょう。
〇金利が高い
不動産投資ローンは住宅ローンにくらべて金利が高いです。金利が高いほど多くの利息が発生します。
例として借入金額2,000万円、借入期間30年で不動産投資ローンと住宅ローンを組む場合の返済額をシミュレーションします。
不動産投資ローンは金利2.45%、住宅ローンは金利1.50%として算出します。
不動産投資ローン
- 総返済額：28,261,800円
- 利息額：8,261,800円
- 月額の返済額：78,505円
住宅ローン
- 総返済額：24,848,640円
- 利息額：4,848,640円
- 月額の返済額：69,024円
単純な利息額の差でいえば倍ほどの差があります。
〇審査が厳しい
不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいです。家賃収入によってローンを返済しますが、収益性が悪化した場合には自己資金を持ち出すことになるでしょう。
自己資金に余裕があるかどうか年収を厳しくチェックされます。
〇ローンの契約に時間がかかるケースもある
不動産投資ローンの場合、不動産会社の提携先の金融機関でローンを組むことがありますが、物件によっては自分で金融機関を探す必要のあるケースもあります。
自分で探す場合には手間や契約までの時間がかかりますので、デメリットといえるでしょう。
B.住宅ローンと異なる不動産投資ローンの注意点
不動産投資ローンは住宅ローンと比較してどういった点が異なるのでしょうか。
B-1.共通の審査項目
まずはそれぞれで共通して審査される内容を確認してきましょう。
- 長期にわたって安定した収入が期待でき、ローンを完済できるかどうかがチェックされます。年収の高い企業に勤めている場合や公務員である場合は高い評価を受けるでしょう。
- 借入者が他で契約しているローンにおいて、延滞があるかどうか審査されます。過去に延滞などがあった場合審査に通らない可能性があるでしょう。
- ローンの組むなかで団体信用生命保険への加入が必須条件である金融機関が多いです。持病があると団体信用生命保険に加入できず、ローン審査が厳しくなることがあるでしょう。
B-2.不動産投資で審査される内容
続いて不動産投資で審査される内容です。
不動産投資ローンは家賃収入からローンの返済を行うので、運用する不動産を細かくチェックします。借入者の所有する物件が多くの利益を見込めるのか審査します。
具体的には物件の築年数や物件が建つエリアや、家賃設定などを評価します。個人の属性だけではなく、物件の評価も融資するかどうかの判断材料になります。
B-3.借入可能な額が異なる
不動産投資ローンと住宅ローンでは融資金額が異なります。みずほ銀行で比較すると以下のようになります。
- 不動産投資ローン・・・50万円以上5億円以内（1万円単位）
- 住宅ローン・・・50万円以上1億円以内（1万円単位）
アパート・マンションローン｜みずほ銀行
みずほ住宅ローン商品概要｜みずほ銀行みずほ銀行の場合、不動産投資を目的とした融資の場合5億円まで借り入れられることになっています。
事業を行う投資家への融資と住宅を購入する個人への融資では融資額の規模が違います。借入可能額については年収や勤務先によって変化するので、あくまで目安の数値として考えてください。
B-4.金利が異なる
不動産投資ローンと住宅ローンの金利について、SMBC信託銀行を例に挙げて解説します。
比較しやすいようにどちらの商品も5年間固定金利型で基本プランとしています。
- 不動産投資ローン・・・2.45％
- 住宅ローン：1.50％
住宅ローンより不動産投資ローンの方が金利が高い傾向にあります。
不動産投資ローンは事業資金として扱っているので、収益悪化による返済不能リスクがあるので金利が高くなります。しかし安定した収入があり、返済不能のリスクが少ないと金融機関が判断した場合は金利が下がることもあるでしょう。
C.初心者の場合は信頼できる不動産業者を探そう
今回は不動産投資で融資を受ける際のメリットと注意点を解説しました。
融資を受けるにあたっては着実な準備が必要です。提出書類の準備だけではなく金融機関の担当者との面談に備えることも重要です。また、ローンの返済計画なども十分に立てておく必要があります。
特に初心者の場合、自身の知識、判断だけでは困難となる可能性もありますので注意が必要です。
そのような場合、信頼できる不動産業者を利用することもひとつの手段です。
業者によっては、金融機関と提携していて融資条件の提示まで行ってもらえます。返済計画や今後の収支計画を作成して金融機関に提出してくれるケースもあります。
融資を受けるためには着実な準備が必要ですが、初心者の方は信頼できる不動産業者を探すと安心でしょう。
