不動産投資に確定申告は必要？不動産投資における確定申告の基礎知識
これから不動産投資をはじめようと考えている方にとって、確定申告は大きなハードルのひとつかもしれません。
特に、これまで確定申告を一度もしたことがない方のなかには「自分でもできるのだろうか」と不安すら感じる方もいるでしょう。
この記事では、不動産投資における確定申告の基本を解説するとともに、申告に必要な書類や注意点などについて詳しくお伝えします。
目次
A.不動産投資における確定申告の基礎
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた全ての所得の金額とそれに対する所得税及び復興特別所得税の額を計算し、申告期限までに確定申告書を提出して、源泉徴収された税金や予定納税で納めた税金などとの過不足を精算する手続です。
サラリーマンの方は源泉徴収されるためイメージが湧きづらいかもしれませんが、毎年2月頃になると「早めに確定申告を」とテレビなどで呼びかけているのを見たことがあるでしょう。
A-1.不動産投資に確定申告は必要？
確定申告といえば自営業者やフリーランスが行うイメージがありますが、たとえ給与所得者であるサラリーマンやパート勤めの方であっても、一定以上の所得がほかにあれば確定申告をしなければいけません。
不動産投資においても同様で、たとえばアパートから家賃収入を得たり、不動産を売却したりするなどして所得が発生すれば、基本的に確定申告が必要です。
A-2.所得はいくらから申告が必要？
不動産投資をしているからといって、必ずしも確定申告が必要というわけではありません。
たとえば、サラリーマンの方であれば、給与所得以外に年間20万円を超える不動産所得を得た場合は確定申告が必要です。
しかし、所得が20万円以下の場合は、確定申告をしなくても構いません。
ちなみに所得とは、収入から必要経費を差し引いたものなので、たとえばアパートの賃料収入が80万円で、アパートの経営に関わる経費が30万円だった場合、所得は50万円になります。
B.確定申告での白色申告と青色申告の違いは？
確定申告を行う際、税務署に提出する申告書には「白色」と「青色」の2種類があるのをご存知でしょうか。
これまで確定申告を自身で行う機会がなく、不動産投資をはじめたてのときなどは「白色と青色の違いがわからない」と悩んでしまうことも考えられますので、基本を押さえておきましょう。
B-1.白色申告
白色申告は、簡単に言えば「簡易バージョンの確定申告」です。
単式簿記という比較的簡単な方法で作成するため、手間はあまりかからないといえるでしょう。
B-2.青色申告
一方の青色申告は、複式簿記という会計知識が必要な方法で作成し、あわせて損益計算書や貸借対照表などの決算書類を提出する必要があります。
前述の白色申告に比べて手間のかかる申告方法ですが、一方でメリットもあります。
青色申告は要件を満たせば、最大65万円の青色申告特別控除や3年間の損失繰越、専従者給与等の特典が受けられます。
ただし、青色申告を行うには事前申請が必要で、また不動産投資の場合では「独立家屋は概ね5棟以上、アパートなどは概ね10棟以上」などの規模の条件があります。
また、開業届を事前に提出しなければならないなどの要件があり、少々ハードルが高い申告方法になっています。
C.確定申告をしなかった場合のペナルティ
不動産投資による所得が20万円を超える場合には確定申告をしなければいけないというのは、先ほど説明した通りです。
では、それにもかかわらず確定申告をしなかった場合にはどうなるのでしょうか。
場合によっては重大なペナルティが課せられることがあるので要注意です。
C-1.無申告加算税
無申告加算税とは、決められた確定申告の期限内に申告がなかった場合に課せられるペナルティです。
税額によって割合は変動しますが、税額の15％から20％程度を追加で払わなければなりません。
C-2.過少申告加算税
これは期限内にきちんと申告しているものの、申告書類の計算間違いなどが理由で税額が少なかった場合のペナルティです。
こちらも税額によって異なり、10％から15％の追徴課税が加算されます。
C-3.重加算税
もっとも重いペナルティといえるでしょう。
「脱税」という言葉をニュースで聞いたことがあるかもしれませんが、所得を隠したり嘘の申告をしたりするなど意図的に税金を逃れようとした悪質なケースで課されます。
領収書の偽造や架空の売上計上も、この対象です。
ペナルティのなかでもっとも重く、追徴額は税額の35％から40％となっています。
D.確定申告に必要な書類
確定申告を行う場合には、次のような必要書類があります。
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白色申告 |
青色申告 |
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基本的な書類 |
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不動産投資に関係する書類 |
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白色申告と青色申告とで用意する書類が異なりますので、それぞれ解説します。
D-1.白色申告の場合
白色申告を行う場合に必要になる書類は、確定申告書B、収支内訳書、確定申告書に添付するための控除関係の書類です。
確定申告書Bや収支内訳書は、国税庁のホームページなどから入手できますので、必要事項を記入して提出します。
また、確定申告では、社会保険料や医療費などの所得控除を受けることができますので、該当するものがあればそれらの書類を確定申告の際に添付しなければなりません。
D-2.青色申告の場合
青色申告で必要な書類は、確定申告書B、決算書類（損益計算書・貸借対照表）、各種控除に関係する添付書類です。
白色申告とは違い、収支内訳書ではなく決算書類となっている点がポイントです。
そのほかの必要な書類などについては、白色申告と同じです。
D-3.不動産投資で必要な書類
確定申告では所得の計算に必要なものとして、不動産経営に関わる収入や経費がわかる書類を用意しなければなりません。
・収入
管理会社を入れている場合、一般的には月に一度賃料状況の報告書を送ってこられますので、そちらで確認しましょう。
また、仮に投資用物件を売却して利益が出た場合には、譲渡所得の内訳書（税務署もしくは国税庁のホームページから入手可能）の提出が必要です。
・経費
管理費や物件の光熱費、修繕費など、確定申告では経費として計上できるものがいくつかありますので、それらの領収書やレシートなどはファイリングするなどして、常に整理をしておきましょう。
ちなみに経費として認められるのはあくまで「不動産の経営に関係のあるもの」のみです。全く関係のない自宅の家賃や日用品費は経費として認められないので、注意してください。
不動産投資における経費については下記の記事でもご紹介していますので、興味がありましたらご一読ください。
【不動産投資で経費として認められる費用とは？節税に対する考え方と併せて解説】
E.必要書類は常に整理して確定申告に備えましょう
確定申告と聞くと少し難しいイメージがあるかもしれません。
たしかに、不動産投資をはじめて最初の確定申告を迎える際には、何度も戸惑う場面があるかもしれません。
そのような場合、不動産会社によっては税務相談会を開催している会社もあるので、相談してみるのも良いでしょう。
確定申告を素早く正確に行うコツは、必要書類を常に整理しておくことです。
また、帳簿は7年間、帳簿作成に必要な領収書等の書類は5年間等の保管義務がありますので、注意しましょう。
