区分マンション投資の基礎知識・メリットとデメリット、中古新築についても比較
不動産投資初心者の方で、区分マンション投資をご検討されている方もいらっしゃるかと思います。
区分マンション投資は、マンション一棟に投資を行う一棟投資などに比べると資金面では比較的手を出しやすい手法ですが、当然ながらデメリットも考えられます。
メリット、デメリットを加味して、自分に向いているのか検討した上で始めるようにしましょう。
本記事では、区分マンション投資の基礎知識を紹介し、中古と新築に分けてメリットとデメリットもそれぞれ解説します。
目次
A.そもそも区分マンション投資とは？
区分マンション投資とは、マンションを部屋単位で購入し、家賃収入を得て運用していく不動産投資です。
マンション全体を買って運用するスタイルは、一棟マンション投資と呼ばれて区別されています。
A-1.区分マンション投資の市場動向
国土交通省が2021年に発表した不動産価格指数によると、マンションの区分所有に関しては2010年頃から上がりはじめ、2013年以降は急激に上昇しています。
これはニーズが高まっていることの裏付けでもあり、近年においては区分マンションにおける需要や取引が活発化している傾向が読み取れます。
※参考：国土交通省 不動産価格指数（2021年8月公表分）
https://www.mlit.go.jp/common/001420538.pdf
B.区分マンション投資全般のメリット・デメリット
続いて、区分マンション投資の中古・新築別のメリット、デメリットをご紹介していく前に、区分マンション投資と他の不動産投資方法を比較した場合のメリット・デメリットについてご紹介いたします。
この内容については下記で解説していますので、本記事では概要に留めます。
不動産投資初心者はどの物件を選んだほうがいい？ 種類別に比較しました
https://life-design-promotion-office.com/column/post/post_4418/
アパート投資、戸建て投資を比較した場合、区分マンション投資（ワンルーム投資）は物件価格や修繕費は比較的安く済むというメリットが考えられます。
一方で、他の2つと比べると管理に関する権限が少ない、 空室リスクが高め、出口戦略の選択肢が少ないといったデメリットも考えられます。
区分マンション投資を検討されている方は、他の不動産投資方法も加味して選択するようにしましょう。
C.中古、新築別・区分マンション投資のメリットとデメリット
それでは区分マンション投資で考えられる主なメリットとデメリットを中古、新築別にご紹介していきます。
なお、本項は「同じ地域の物件」で中古、新築を比較した内容となります。ご留意ください。
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物件タイプ |
メリット |
デメリット |
|---|---|---|
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中古 |
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新築 |
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C-1.【中古】区分マンション投資のメリット
区分マンション投資において中古物件を選んだ場合のメリットとしては、まず物件の価格が比較的安いことが挙げられます。
同じエリア内の新築物件に比べると中古物件は当然ながら安くなる傾向があります。
ただし、物件価格や安いからといって少ない元手で始められるとは限りません。
デメリットの「大規模修繕が発生する可能性がある」に関連する内容となりますので、後述いたします。
また、中古物件では過去のオーナーの管理状況を把握できる場合があります。
過去の管理状況を把握することで、投資戦略を立てやすくなるメリットも考えられます。
C-2.【中古】区分マンション投資のデメリット
前述の通り、物件価格は新築に比べて安く抑えられる傾向にありますが、中古物件は購入してすぐに修繕を要するケースがあります。
特に大規模な修繕になると費用も大きくなりますので、元手が必ずしも安く抑えられるとは限らない点は十分に留意しておきましょう。
また、同じエリアの新築物件に比べると、中古物件は居住者の需要が低い可能性があります。
「築年数〇年未満」といった物件の探した方をしている居住者も多くいますので、中古物件の築年数によっては候補に挙がらないことが考えられますので注意が必要です。
C-3.【新築】区分マンション投資のメリット
区分マンション投資において、新築物件を選んだ場合にメリットとして考えられるのは、まず需要の高さが挙げられます。
前述のとおり、同じエリア内において中古物件に比べると、居住者が物件を探す際の「築年数」フィルタに残りやすくあります。
中古物件に比べると、運用開始時の居住者募集は比較的楽に行える可能性があります。
あわせて、運用を開始してしばらくは修繕が発生しない可能性が高いため、中古物件に比べると当面は修繕費の捻出や修繕計画立案のコストなどを心配せずとも済むでしょう。
C-4.【新築】区分マンション投資のデメリット
新築の区分マンション投資のデメリットとしては、中古物件に比べると物件価格が高い点が挙げられます。
ただし、メリットとして挙げた当面の修繕費が発生しない可能性が高い点もありますので、総合的に判断しましょう。
また、新築物件は過去の管理状況を把握できません。中古で過去の管理状況が把握できる物件に比べると運用計画立案の難易度は上がるでしょう。
D.メリットとデメリットを理解して区分マンション投資の準備を！
区分マンション投資において、中古物件と新築物件を比べたメリット・デメリットをご紹介いたしました。
今回ご紹介した内容の通りメリット・デメリットは表裏一体で、良し悪しが決め切れないところがあります。
自己資金の状況や不動産投資の目的次第では区分マンション投資以外の選択肢もあり得ますので、十分に検討を重ねるようにしましょう。
