不動産投資初心者が知っておきたい基礎知識と購入までの流れ
不動産投資初心者が失敗しないための大前提として、基礎知識の理解は言うまでもなく大切なことです。
- 不動産投資で利益を上げる方法や仕組みとは
- 他の投資との違いは何か
- 実際に不動産投資をおこなう場合の手順とは
ここでは上記3つのテーマを主軸に、不動産投資の基礎知識についてご紹介します。
目次
A.初心者でも分かる、不動産投資の仕組み
不動産投資とは、アパートやマンションなどの集合住宅や戸建住宅などを購入し、運用することで利益を得る方法です。
ほかにも土地を活用する方法や住居以外の建物を利用する方法がありますが、ここでは前述した「住居を運用する」タイプの不動産投資について解説します。
A-1.不動産投資で利益を上げる方法
不動産投資で利益を上げる方法としては、大きく分けて「運用」と「売却」の2種類が挙げられます。
運用は前項のとおり不動産を第三者に貸し出すことで家賃収入を得る方法で、売却は購入した物件をより高い価格で売り、差額分の利益を得る方法です。
不動産の売却にあたっては、例えば都市開発が進んでいる（物件価格上昇の傾向がある）などのエリアでは一定の需要が見込めるため、売却しやすい可能性があります。
しかし、売却は単純に差額分が多く見込めそうだからと判断すると結果として損をする可能性もあります。
逆に差額分が少ない見込みでも売却した方が良い場合もあります。そのため、注意が必要です。
A-2.投資対象となる物件の種類
不動産投資の対象となる物件は、必ずしもマンションやアパートの一棟まるごとである必要はありません。
投資額の予算や目的に応じて、以下にあげる種類から選ぶことができます。
- 区分投資…分譲マンションなどの1室～数室のみを購入して賃貸化する方法
- 一棟投資…集合住宅を一棟まるごと所有して運用する方法
- 戸建て投資…一般的な戸建て住宅を購入して賃貸化する方法
投資物件の種類や新築・中古の違いによって、金融機関からの融資の受けやすさも異なります。
初心者が不動産投資をおこなう場合は、資金調達可能かどうかの判断ができる協力会社で自分にあった物件の種類や投資方法をアドバイスしてもらうことから始めましょう。
以下のページでより詳しく解説しているため、あわせてご覧ください。
「不動産投資を始める前に知りたい「投資物件の種類」と「メリット・デメリット」
A-3.他の投資と比べたメリット、デメリット
初心者が投資をおこなううえで不動産は比較的手軽で利益を出しやすいと言われていますが、デメリットも当然あります。
検討方法として、ほかの投資方法と比較するのもひとつの手段です。以下のような違い（メリット・デメリット）がありますので、参考にしてみてください。
| 投資の種類 | 不動産投資との違い（メリット・デメリット） |
| 投資信託 | メリット：運用のプロに任せられ、分散投資をするとリスクを抑えられる デメリット：代行コストが生じるうえ元本保証がない |
| 株式 | メリット：短期間で膨大な利益を得られるチャンスや配当金・株主優待がある デメリット：元本割れのリスクがある |
| FX（外国為替証拠金取引） | メリット：レバレッジをかけることで短期間・低予算で膨大な利益を得るチャンスがある デメリット：失敗したときのリスクも大きい |
| 金 | メリット：世界共通の資産価値がある デメリット：米ドル取引が基本のため円高・円安の影響を受けやすい（元本割れすることもある） |
| 暗号資産（仮想通貨） | メリット：短期間で価値が何倍にもなる可能性がある デメリット：不動産とは違いハッキングなどで全資産を失ったり暴落したりする危険もある |
手持ち資金1万円から始めることのできる投資方法もありますが、利回りが高くても収益（配当金など）が少なく、売却以外で利益を得られなかったりするものも含まれます。
サラリーマンのように本業を別に持つ方の場合、一部の投資は仕事中に価値が大暴落して損失を受けてしまうリスクもあるため、本業に集中できないデメリットも生じます。
不動産投資は突発的な利益は期待しづらくある一方、管理会社を利用すれば本業を圧迫する心配も少なく、突然のハッキングや価値の下落などで資産のすべてを失う可能性も少ないでしょう。
自然災害時に建物が損壊する場合も、あらかじめ保険に加入しておくことで資産の一部を回収でき、損失を抑えることができます。
B.実際に物件を購入するまでの流れ
不動産投資を始めるにあたっては、当然のことながら前準備もなく手を出してしまうと危険です。
この項目では、実際に物件を購入するまでの大まかな流れを4つのステップに分けてご紹介します。
B-1.収支計画を組み、資金調達の計画を立てる
不動産投資はすべてを自己資金で賄おうとすると、物件によっては膨大な資金が必要な場合もあります。
多くの投資家が金融機関からの融資を受けますが、投資用の住宅購入は（戸建てや区分マンションであっても）基本的には住宅ローンの利用ができません。
そのため購入予定の物件で収益が出ることを証明し、金融機関の担当者を納得させるだけの収支計画が求められます。
初心者の場合、計上すべき費用を失念する可能性や想定すべきリスクを知らないおそれがあるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
大手不動産の場合は収益をシミュレーションしてくれることもありますが、常に空室が発生しないこと想定したものもありますので、注意が必要です。
物件など状況によっては資金調達自体が困難となる場合もあるため、「資金調達可能かどうか」の判断もできる協力会社を見つけましょう。
B-2.不動産管理会社に問い合わせをする
運用する物件を購入するため、不動産管理会社に問い合わせを行います。
目当ての物件がすでに決まっている場合は、取り扱い業者へ連絡しましょう。
物件をいちから探して（紹介して）もらうときは、以下の希望なども伝えるとスムーズに進むでしょう。
- 希望する価格帯（予算）
- 購入したいエリア
- どのような物件か（マンション・戸建て・新築・中古）
- 不動産投資をする目的
より良い不動産購入につなげるためには、上記のほかにも物件の外観や周辺環境情報を得ることも重要です。
併せて不動産投資をする目的や動機も伝えておくと、担当者と認識のズレが生じる心配がありません。
B-3.売買する不動産の状態・条件を確認する
売買契約を結ぶ前に、必ず不動産の状態や条件を確認しましょう。
たとえば以下のような物件は、初期費用の合計額が高くついたり将来の売却時にトラブルの原因や懸念点となったりするリスクがあるでしょう。
- 管理状態が悪い
- 修繕積立金・家賃など何らかの滞納がある
- 修繕積立金が少ない
上記のほかにも、購入には慎重になるべき不動産の状態や条件は複数あげられます。
初心者では判断が難しいケースも多いため、安心して相談できる専門会社を活用して不動産を選びましょう。
B-3-1.現地で確認すべき項目とは
さまざまな視点から候補となる物件を数件にまで絞り込んだら、次は現地で実物を確認しましょう。
現地で確認すべき項目は、たとえば以下の点があげられます。
- 立地
- 朝と夜の周辺環境
- 地域住民や入居者の様子
- 設備・デザイン
立地は「駅から徒歩5分」と一見すると魅力的な場合も、実際に現地を確認すると生活を送るうえでストレスとなる要因を含んでいることがあります。
長時間、開かない踏切が駅へのルート上にあったり、近すぎて電車の音が騒がしかったりすることも考えられます。
トラブル回避のためには、地域住民や入居者の様子も確認しましょう。
たとえばワンルームマンションの一室を複数人が日常的に出入りしている場合は、特殊詐欺のアジト化しているなど犯罪に巻き込まれるおそれもあります。
設備やデザインも購入後の修繕計画に大きく関わるうえ、退去時のチェックで見落とされた故障や劣化が見つかれば価格交渉の材料にもなる場合もあります。
B-4.不動産購入の契約をする
物件の状態や条件に納得できたら、いよいよ売買契約へ進みます。
重要事項の説明で気になる点があれば必ず質問し、疑問点や不安のない状態で不動産購入をおこないましょう。
C.初めての不動産購入までに知識を身に着けよう
不動産投資は手軽に始められる一方、知識が不十分な状態で手を出すと投資に向かない物件を購入してしまうリスクがあります。
必要最低限の知識や情報を得て、自分に合う不動産の種類や投資方法を見つけるためには、専門会社が開催するセミナーや相談会を活用する方法もあります。
投資をするうえで欠かせない「資金調達可能かどうか」の判断や資金計画など、費用の問題も相談できる協力会社を見つけると初心者に多い失敗のリスクを軽減できるでしょう。
