戸建て投資のメリット・デメリットと、おすすめの立地や間取りを紹介

戸建て投資のメリット・デメリットと、おすすめの立地や間取りを紹介
戸建て投資をご検討中で、様々な媒体から情報収集を行われている方も多いかと思います。
戸建て投資にはメリットもありますが、当然デメリットも考えられます。
また、どのような立地、間取りが適切なのか疑問に思われることもあるでしょう。

ここでは、以下のテーマを中心に解説します。

• 戸建て投資のメリット・デメリット
• 戸建て投資におすすめの立地や物件の広さ
• 戸建て投資の新築・中古について

上記を参考に戸建て投資のイメージを膨らませてみてください。

 

A.戸建て投資のメリット・デメリット

戸建て投資は戸建てを購入し、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得る投資方法です。
どのようなメリット、デメリットが考えられるのかご紹介してきます。

A-1.戸建て投資のメリット

戸建て投資のメリットは以下のとおりです。

• 入居期間が長くなりやすい
• 管理の手間がかからない
• リフォームやリノベーションの自由度が高い
• 駅から遠くても不利になりにくい
• 出口戦略の選択肢が多い

それぞれのメリットを詳しくご紹介してきます。

 

〇入居期間が長くなりやすい

戸建て住宅は比較的ファミリー層の需要が高いのが特徴のひとつです。ファミリー層は一度入居すると長く住んでもらいやすくもあります。
これは例えば子どもが学校に通っている場合、引っ越しすることにしばらく消極的になることなどが考えられます。
長い間住んでもらえるということは退去する回数が減りますので、区分マンション投資などと比較すると、空室リスクや退去時に行うハウスクリーニング費用を抑えられる可能性があります。

 

〇管理の手間がかからない

マンションやアパートを所有する場合、通路や階段などの共用部分を管理する必要があります。
一方で戸建て投資では基本的に共有部分がありませんので、入居した人が日常生活のなかで玄関や庭を掃除することが多いでしょう。
そのため、比較的管理に手間がかからないといえるでしょう。

 

〇リフォームやリノベーションの自由度が高い

例えば区分マンション投資では、基本的に自身の判断のみでリフォームやリノベーションを行える範囲は所有している部屋内に限られるでしょう。
しかし戸建て投資の場合、内装から外壁、屋根や駐車スペースなどあらゆる範囲を好きなようにリフォームできます。

区分マンション投資などに比べてリフォームやリノベーションの自由度が高いこともメリットのひとつといえるでしょう。

 

〇駅から遠くても不利になりにくい

ファミリー層の場合、たとえ駅から距離があっても、学校や病院が近かったり閑静な住宅街にあったりする方が好まれることも考えられます。
また、集合住宅に比べて近隣住民に気を遣う機会が少ない、ガーデニングを楽しめる、ペットを飼いやすいといったメリットがあり、駅から遠くても自分の希望通りの生活ができる一戸建てに住みたいという人もいるでしょう。

 

〇出口戦略の選択肢が多い

戸建て投資は土地も資産になります。物件をそのまま売却する方法もありますし、建物を取り壊して別の不動産投資を始める、更地にして土地のみを売却するなど、様々な選択肢があります。

ただし、土地の需要次第で選択肢が狭まる可能性もありますので、十分に検討する必要があるでしょう。

 

A-2.戸建て投資のデメリット

一方で戸建て投資のデメリットもあります。

• 空室になると収入ゼロ
• 投資拡大スピードが遅い

デメリットについても詳しく解説します。

 

〇空室になると収入ゼロ

マンションやアパートの一棟投資であれば、1つ部屋が空いても他の部屋から家賃収入を得られます。一方戸建ては万が一空室が発生した場合、空室になった物件からの家賃収入はゼロになります。
一棟投資と比べて「収入が一切なくなってしまう」ことだけに焦点を絞ると、デメリットともいえるでしょう。

 

〇投資拡大スピードが遅い

マンションやアパート投資では一棟につき複数の家賃収入が期待できます。一方で戸建て投資では一軒につき家賃収入は1つのみ。
入居期間が長期化しやすいことから安定した家賃収入が期待できますが、短期間で投資規模を大きくさせたいと考えている方は不向きといえるでしょう。

 

B.戸建て投資におすすめの立地や間取りとは

立地や間取りは、入居者が物件を決める重要な判断材料です。戸建てではどういった点に気をつければよいのでしょうか。
ファミリー層をターゲットとしてご紹介してきます。

B-1.戸建て投資におすすめの立地

ファミリー層に喜ばれる立地条件として以下の施設か近いかどうかが考えられます。

• 小中学校
• スーパー
• 病院
• 公園
• 銀行

 

戸建ての場合、駅へのアクセスよりも生活しやすい環境かどうかが重視される可能性があります。学校への距離や、子どもが体調を崩したときに病院が近くにあるかがポイントのひとつです。
家族が暮らしやすいか確認して土地や物件を購入しましょう。

 

B-2.戸建て投資におすすめの物件の広さ

ファミリー層の需要を探る上では、国土交通省が算出している「世帯人数別の理想平米数と最低平米数」のデータが参考のひとつとなります。

 

		世帯人数別の住戸専用面積（例）　（単位：㎡）
		単身	２人	３人	４人
誘導居住 面積水準	一般型	55	75【75】	100【87.5】	125【112.5】
	都市居住型	40	55【55】	75【65】	95【85】
最低居住面積水準		25	30【30】	40【35】	50【45】

※【　】内は、３～５歳児が１名いる場合
資料8-3　住生活基本計画（全国計画）における誘導居住面積水準及び最低居住面積水準

子供がひとりいる3人家族であれば、理想的な指標としては75平米から100平米、子供がふたりいる4人家族であれば、95平米から125平米となります。

広さにある程度余裕を持たせておくと、例えば子供がひとりからふたりになったり、子供が成長して個室が必要になったりするなど、ライフステージにあわせた間取り変更が行いやすい可能性があります。

 

C.戸建て投資は新築と中古どっちがおすすめ？

新築戸建ての魅力のひとつは家賃を高く設定できることです。まだ誰も使っていないという安心感や水回りの清潔感を望む人が多く、新築のニーズは高いです。
加えて、中古戸建てにくらべてしばらくの間修繕を要する可能性が低いでしょう。

ただし一度入居者が退去すると、中古物件になり家賃が下がります。中古物件になったときの収支シミュレーションもしておきましょう。

中古戸建ては新築戸建てにくらべて当然ながら物件価格が安い傾向にありますが、物件によっては融資が受けにくいものもあります。
また、購入して短期間で修繕計画を立てなければならない可能性もあります。修繕やリフォームが必要となると修繕費も発生するため、一概に購入時の価格だけで判断するのは早計といえるでしょう。

 

D.実際の事例を知るためにセミナーへ参加しよう！

戸建て投資のメリット・デメリット、おすすめの立地と物件の広さについて解説しました。
メリット・デメリットは戸建て投資を行う目的などによっても異なります。
おすすめの立地や物件の広さなども一概に定義しきれないものとはなりますので、戸建て投資についてもっと知りたい方は、専門の不動産会社が行っているセミナーに参加するのも有効となりえるでしょう。