不動産投資の融資に「転職予定」は影響がある？「起業予定」とあわせてご紹介
一般的に「転職や起業は不動産投資の融資にマイナスの影響がある」といわれています。
ただし、転職や起業の予定がある人は絶対に融資を受けられないというわけではありません。
本記事では転職や起業が不動産投資の融資に与える影響について、下記の2つの視点から解説します。
- 転職や企業が不動産投資の融資にマイナスの影響を与えるとされる理由
- 転職や企業が不動産投資の融資に影響しない可能性がある事例
目次
A.転職・起業後すぐだと不動産投資の融資に影響する可能性が高い
銀行は不動産投資ローンの審査の際に、物件の収益性だけでなく属性を見ます。
・属性
融資を申し込む人の年齢や勤務先、年収、勤続年数、職歴、家族構成、居住形態、借り入れや返済の状況などを指します。
つまり、金融機関は属性を調べることで「融資を申し込む人に返済能力があるかどうか」をチェックするのです。
属性には転職・起業歴も含まれ、一般的には転職回数が多いと融資の審査にマイナスの影響を与えるといわれています。
ここでは転職や起業の予定が融資に影響する理由をみていきましょう。
理由1. 勤続年数は融資申し込みの条件になっていることが多い
不動産投資ローンの場合、勤続年数は融資申し込みの条件になっていることが少なくありません。
申し込み条件として「勤続○年以上」「自営業の場合は営業開始後○年以上」と明記してある金融機関もあれば、はっきりと条件を明かしていない金融機関もあります。
ただし、条件に明記がない場合でも勤続年数は見られていることが多いです。
そのため、転職・起業後間もない場合は不利となる可能性があります。
理由2. 転職・起業後すぐは年収を証明するのが難しい
会社員の場合、給与所得を証明するのは源泉徴収票や所得証明書、納税証明書などです。
これらは前年分の給与所得の証明となるため、転職から1年以上経過しないと「現在の勤め先」の給与を証明するのが難しくなることがあります。
なお、自営業の場合は、直近3年分の確定申告書の提出をするケースがあります。
起業後すぐだと確定申告書の用意ができないため、所得の証明ができません。
理由3 転職・起業後すぐはローン審査がより厳しくなる
・転職の場合
そもそも、転職後1～2年ほどの間は不動産投資ローンの審査が厳しくなるといわれています。
これは、審査の際に「新しい職場で継続的に給与を得られるか」を判断するのがとても難しいからです。
融資を申し込む人が新しい職場になじめなかったり、待遇に不満が出たりした場合、転職を繰り返すことも考えられます。
ローンの審査では安定した収入があるかどうかが重要視されるため、転職してすぐは「安定性がない」とみなされることがあります。
・起業の場合
起業した場合、転職よりも審査が厳しくなる可能性があります。
たとえ起業1年目の業績がかなり好調だったとしても、不動産投資ローン審査に通らないこともあると考えておきましょう。
「安定的な返済が見込めるかどうか」という面においては、自営業の人は会社員に比べて不利なのが現状です。
B.転職後すぐでも不動産投資の融資に影響しない可能性はある
これまで説明してきたように、転職や起業の直後だと、基本的には融資審査にマイナスの影響を与えます。
ただし、転職に限っては例外的なケースもあります。
転職が「ステップアップ」と見なされる場合です。
事例1. 上場企業へ転職する場合
金融機関はローン審査の際、勤め先の信用力を見ています。
上場企業は社会的評価が高く、安全性も高いと判断されて、上場企業への転職ならローン審査で不利にならない可能性もあるのです。
事例2. 転職後収入が大幅アップする場合
金融機関からすると、給与が高ければ不動産投資で赤字が出た場合でも補填できるため、収入アップは大きな安心材料になります。
ただし、単に収入が大きくアップすればいいというわけではありません。
転職先の企業が、現在の勤め先よりも安全性が高いかどうかも重要なポイントです。
金融機関は「将来にわたって安定的な返済が見込めるかどうか」を重視します。
知名度の高い企業や規模の大きな企業への転職で、なおかつ収入が大きく増える場合は融資の審査にプラスに働く場合もあると覚えておきましょう。
事例3. 同業界へ転職する場合
転職先が現在の仕事と同じ業界であるかどうかも審査に影響するといわれています。
同じ業界内での転職かつ収入が増える場合は「本人の資質を見込んでのステップアップ」だとみなされることがあるためです。
C.不動産投資の融資を考えているなら「転職・起業」のタイミングは熟考しよう
不動産投資の融資において、多くの場合転職や起業はマイナスに作用します。
特に起業の場合、継続的に安定した収入を得られるようになるまでの数年間は、ローンを組むのが難しくなることがあるでしょう。
転職する場合でもローン審査に影響が少ないといわれる例外的なケースもありますが、影響が一切ない、ということは考えにくいです。
だからこそ、ローン審査申し込みや転職・起業のタイミングを見極め、納得いく選択をしたいものです。
