不動産投資で経費として認められる費用とは？節税に対する考え方と併せて解説

不動産投資で得られる家賃収入は、「不動産所得」として所得税の課税対象となります。
課税対象となる不動産所得の金額は、家賃収入から必要経費を差し引いて計算します。

家賃収入を得るために使った経費を正しく計上することで、所得税の軽減効果につなげることができる可能性があります。
本記事ではどのような費用が不動産投資の経費として認められるのか、ご紹介いたします。

A.不動産投資で経費として認められる費用

まずは不動産投資で経費として認められる、代表的な費用を一覧でご紹介していきます。

費用名	費用の内容
租税公課（A-1）	固定資産税、都市計画税や事業税
損害保険料	火災保険や地震保険など
修繕費（A-2）	内容や金額によって一括で経費にできないものも有り
減価償却費	建物や設備など
借入利息（A-3）	返済のうち利息部分のみで、元金部分は経費にならない
地代家賃	土地や駐車場を借りている場合の賃料など
外注管理費（A-4）	管理会社への費用、区分所有は修繕積立金も経費になる
水道光熱費	共有部分の電気代や水道代
消耗品費	コピー用紙やプリンターのインクなどの事務用品や清掃用具類など
旅費交通費	物件がある現地へ行くための費用など
通信費	電話代やインターネット接続費、郵便代など
車両費	ガソリン代や車検代など
広告宣伝費	客付け費用や看板、チラシ作成代など
接待交際費	入居者や管理会社などの業者を接待するための費用
会議費	管理会社や銀行、税理士などと打ち合わせをしたときの費用
図書研修費（A-5）	セミナーや勉強会に参加した費用や書籍、新聞代など
賃倒損失	回収できなかった賃料で一定の要件を満たすもの

上記のうち、内容がやや複雑な租税公課、修繕費、借入利息、外注管理費、図書研修費について個別に解説していきます。

A-1. 租税公課｜固定資産税などの税金

不動産本体にかかる税や不動産購入時にかかる税は、経費として計上可能です。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税

この他、物件を管理するための移動などで自動車を利用している場合、自動車税や重量税なども経費として認められます。
ただし同じ自動車をプライベートでも利用している場合は、業務のために利用している部分のみを経費として計算しなければいけません。

A-2. 修繕費｜修繕のための費用

建物や設備の傷みや不具合を修繕や、入居者が入れ替わる際の壁紙を張り替えといった費用も経費として認められます。
ただし、原状回復にとどまらず性能向上のための工事と判断される場合は、経費ではなく資本的支出と見なされます。
年度内にて、1回の工事費用が20万円を超えた場合も同様です。

資本的支出は減価償却の対象となり、耐用年数に従って減価償却費に計上することで不動産所得の軽減効果があります。

A-3. 利息借入｜不動産投資ローンの金利

投資用ローンを利用して不動産を購入した場合、建物購入費用にかかる支払利息については経費として認められます。
しかし、ローン元本の返済は経費としては認められません。

また、不動産所得が赤字となった場合、土地部分の利息についても経費には計上できませんので注意が必要です。
上記の内容から不動産を購入する場合は、売買契約書に土地部分・建物部分の代金を分けて記載するのがおすすめです。

A-4. 外注管理費｜管理会社への委託料

地方に物件を所有している、本業が忙しく時間がないという人は、賃貸業務や建物の管理を不動産管理会社へ委託する方法があります。
投資物件が増えて個人で管理するのが難しくなり、管理会社の手を借りる人もいるでしょう。
このような管理会社への業務委託は、賃貸経営に必要な経費です。
入居者募集のために不動産管理会社に支払う広告宣伝費も、経費として認められます。

A-5. 図書研修費｜情報収集・勉強のための費用

不動産投資の知識や情報を得るための費用は、経費として計上できます。
専門業界の新聞購読料や書籍の購入代金、コンサルティング費やセミナーの参加費用がこれにあたります。

ただし、宅地建物取引士などの資格取得に関する費用は経費として認められません。
資格の取得は、あくまでも本人のスキルアップのための費用と見なされます。

B.サラリーマンでも確定申告をして控除を受けましょう

会社勤務のかたわら副業として不動産投資を行うなら、家賃収入などの利益を確定申告する必要があります。
確定申告には白色申告と青白申告の2種類があります。後者の青色申告にはさまざまなメリットがあります。

B-1. 青色申告したほうが良い場合とは

青色申告とは、定められた形式の帳簿に日々の取引を記帳し、その記録をもとに確定申告する制度です。
不動産投資の場合、小さな規模であれば簡易簿記で10万円の控除が受けられます。
アパートなら10室以上、一軒家なら5棟以上の物件を運営していれば、複式簿記で申告することで最大65万円の控除が受けられます。

また不動産投資で赤字が出た場合、青色申告なら翌年以降3年間にわたって赤字を繰り越せます。
確定申告で損益通算の制度を利用して、不動産投資の赤字を他の所得の合計から差し引くことも可能です。
サラリーマンの場合、本業の給与所得から不動産所得の赤字を控除できることになります。

C. 節税に気を取られ過ぎないようにしましょう

ここまで不動産投資で経費として認められる費用や確定申告についてご紹介しました。

経費として計上できる費用をしっかりと抑えることで節税に繋がることは期待できますが、不動産投資において節税にのみ主軸を置くことは避けるようにしましょう。

赤字はあくまでも赤字です。出し続けることで将来、投資が行き詰まることも考えられますし、経営が順調ではないと金融機関に判断される可能性もあります。

収入を得た分、税金が発生することは当然のこととして目的に応じた不動産投資を行うようにしましょう。

D.不動産投資を成功させるためには

不動産投資を成功させるには、税や確定申告に関する正しい知識が必要です。
経費を正しく計上し、確定申告メリットを活用することで、不動産投資の利益を最大限に引き出せるためです。

しかし税の制度は毎年のように変更や特例が発生し、税理士でも専門分野以外はよく分からないこともあります。

不動産投資に関する最新の情報や正しい知識を身に着けるためには書籍やWeb上での調査、セミナーへの参加などもありますが、時間が確保できないなど自分だけで行うにも限界があるでしょう。

そのようなとき実績が豊富であったり、税務相談も行っていたりする実績不動産会社に任せることができれば、安心して不動産投資を行うことができます。

不動産投資を成功させるためのポイントのひとつは、信頼できる不動産会社を見つけることにあるといえるでしょう。